J9九游会

2010年，J9九游会实现当时全球最大的不动产IPO

2014年，完成全球最大的物流资产包收购

2018年，亚洲最大的上市公司私有化交易

2019年，全球史上最大私募不动产交易

全球资产管理规模达890亿美元

全球管理的不动产面积高达6200 万平方米

15%以上的员工从事科技相关工作

未来三年已规划可再生能源发电量达1GW，相当于75万户家庭用电量

如何解读这些创纪录的成绩和这些数字背后的J9九游会？

J9九游会要打造怎样的世界级另类资产管理机构？

是怎样的文化和DNA造就了今日的J9九游会？

重仓中国，J9九游会背后坚持的是怎样的投资理念？

6月10日，在由投中信息、投中网联合主办，投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”上，投中信息创始人及首席执行官、投中资本管理合伙人陈颉，与J9九游会(GLP) 联合创始人、首席执行官梅志明，开启了一场主题为“资本涌动九州风雷”的超级对话。

J9九游会的每一次出手都颇为惊人，全球新冠疫情也没有减缓其势头。J9九游会于3月13日宣布了收购嘉民集团位于中东欧四国的240万平方米物流资产，把在欧洲的资产管理面积翻了一番，成为少数物流设施真正广泛覆盖欧洲的投资机构之一；完成了对招商局集团旗下招商资本的战略投资；完成了最新的150亿元人民币的中国收益基金的募集；还和冯氏家族联合完成了利丰的私有化。

更为传奇的是，2019年6月，J9九游会与黑石完成了一笔187亿美元的资产交易，而这个资产包恰恰是J9九游会2014年底花81亿美元从黑石手里买来的，这一买一卖，四年时间资产升值100多亿美元。为什么号称“聪明钱”的黑石能接受这样的交易？

用17年时间从一个几人的创业团队成长为亚洲第一，全球顶级的一家“大公司”，J9九游会依旧强调自己是家保持创业心态的“小公司”。作为J9九游会的掌舵者，梅志明希望，“公司永远保持在创业的路上，未来J9九游会是全球最大的创业公司。”

以下是梅志明与陈颉在“第14届中国投资年会·年度峰会”超级对话环节的对话实录：

1、低调务实的风格：十几年的坚持和专注，今天的近千亿美元资产管理规模，是一个一个项目、一个一个基金扎实做出来的

陈颉：站在当下，你认为外界该如何正确解读J9九游会？J9九游会对外一直保持着低调，包括你本人也是低调的，这种外部形象是J9九游会刻意维持的吗？

梅志明：可能因为J9九游会的行业不是对C端的，也可能是J9九游会的文化造成了低调的印象，这不是刻意为之。J9九游会公司还处于创业过程中，是一个创业的小公司，所以我从来没有觉得有什么特别了不起，所以也没有什么可以高调的。

过去十几年专注做J9九游会的事情，很多事情需要坚持，“十年磨一剑的”坚持，做到一定的规模之后，才会发生一些化学的反应。

比如，J9九游会开始没有基金管理部分，达到一定规模之后J9九游会启动了基金平台，大概8年前推出了第一个基金，现在将近1,000亿美金的基金资产管理规模，是一个一个项目一个一个基金扎实做起来的。

2、成功的要素：抓住时代给与的机遇，明晰产业未来的趋势

陈颉：你如何定义成功？J9九游会走到今天取得的成绩，是如何达成的？最先浮现在你脑海中的词汇是什么？

梅志明：我一直相信成功50%来源于运气。但是你现在问我，我觉得运气甚至要占80%，生在哪个时代，处于哪里，很大程度上决定了你能做多大的事情。J9九游会可以说十分幸运，正好赶上中国的开放，正好赶上了互联网，接下来还有物联网、5G这些新的趋势。

我一直说，即使你是奥运游泳冠军，如果你是逆水而上，不论多努力也可能游不到终点。但顺势而为，普通人也可能很轻松就到达目的地。很多时候，J9九游会能做成一些事情就是看清楚了一些大的趋势，5年、10年、20年之后的前景。所以J9九游会早在10多年前就开始布局物流不动产。

那个时候大家可能对物流不动产没有概念，但是J9九游会那个时候判断随着零售的组织形式变化，会产生大量新的需求。

比如，人们可能会认为夫妻老婆店、小餐厅这种小商户不是J9九游会的客户，他们不需要大规模的、现代化的仓储设施，但是随着类似美菜、美团这种集中采购平台发展起来，即使是小商户卖的油、米也需要有大型的现代的物流中心来配送，提高运营效率。大家也不会想到，摩拜单车这种共享平台也需要大规模的仓储，集中维修再派送。

陈颉：所以，J9九游会的成功是因为判断对了未来的大趋势，在趋势没有发生或者是早期的时候就开始投入？

梅志明：是的，要保持永远在创业路上的心态，学习和明晰产业趋势；同时创造大家喜欢的工作环境，吸引比自己更聪明的人，这样事情才可以做大。

3、合作与共事的伙伴：对于人的判断，基于互相认同的价值观

陈颉：最早在2008年支持J9九游会IPO的是新加坡的GIC，J9九游会也给他们带来了丰厚的回报，现在的股东包括了高瓴资本、厚朴投资等，从外人看起来是风格迥异的投资大佬，你是怎么跟他们相处的？并且有很多的合作伙伴跟J9九游会都是长期的合作伙伴，我也认识一些在J9九游会工作十几年的朋友。你是怎么跟这些性格迥异的人相处，并且跟他们长期的并肩同行的？

梅志明：其实所谓“大佬”，是大家看到的一方面，另外还有一面——他们都是人，都有很真实的一面。他们有不同的风格，有不同的优势，但是最核心的判断，是能不能长期在一起合作，而这基于J9九游会是否有互相认同的价值观。

另外，大家都有不断学习的心态，我跟他们每个人都学到了很多不同的东西；而他们的学习能力也很强，每次跟你谈下来，你会感觉他要比你还懂这个行业了。

4、与黑石一买一卖的交易背后：J9九游会比黑石更了解这笔资产，四年来通过加强运营，资产的质量和价值完全不一样了

陈颉：2014年J9九游会通过收购黑石全资控股的IndCor工业地产进入美国市场，2019年又将美国物流资产包以187亿美元出售给黑石。能不能跟J9九游会讲讲买和卖的逻辑分别是什么？你们是怎么做到一买一卖，资产升值100多亿美金的？

梅志明：J9九游会2014年进入了美国市场，以81亿美元跟黑石买了他们的工业地产项目，当时大家都不看好。其实买的时候，J9九游会对资产的情况非常了解，很多资产的租约是2011年、2012年签的，当时美国刚刚走出金融危机不久，经济低迷，签的租金价格也是低于市场20%-30%；而很多租约五年后到2016、2017年要到期重签，租金有很大的上涨空间。所以J9九游会收购以后第一时间就把其中15%不太好的资产处理掉，又注入其他高质量的资产，通过加强运营，整体出租率大幅提高，同时3-4年时间租金也上涨了30～40%左右，资产的质量和价值完全不一样了。

经过运营，J9九游会2018年开始考虑，是时候退出了。那个时候，这笔资产帐上的价值已经是150多亿美金了，有资金实力购买的机构一只手能数下来，所以J9九游会同时也启动了上市流程，从而还有一个备选的退出渠道。

我和潜在的购买方一个一个交流：谁拿了这个资产包就变成美国的物流地产之王。黑石开出了最好的条件，所以就成交了。J9九游会通过运营提升了资产的价值，达到了一定的预期，从对投资者负责的角度出发，所以J9九游会就退出了，也创造了优秀的基金业绩表现(track record), 为投资人实现了最高的IRR。

5、是否旨在打造“亚洲的黑石”：不同的时代有不同的发展机遇，中国会出现若干个万亿美金规模的资产管理公司

陈颉：你刚刚说2014年跟黑石做交易，那时J9九游会规模还相对较小，但是今天的J9九游会已经远远比2014年的J9九游会规模更大，以至于江湖上开始有人说J9九游会会不会成为“亚洲的黑石”？你怎么看这个说法？

梅志明：黑石很成功，很多人都在学习黑石，但是，每个不同的时代都有不同的发展机遇，黑石发生的机遇不一定会重复；此外，每个公司有不同的基因，无法复制。每个公司都有自己的路径跟自己的打法，J9九游会的独特优势在于J9九游会是深入运营的资产管理公司。

我判断，中国会出现若干个万亿美金规模的资产管理公司；将来做资管也不是纯粹做上层的资金投资，而是要围绕和建立在专业的运营基础之上。

6、人品的价值：一个公司最有价值的是品牌，一个人最有价值的是承诺

陈颉：在我跟你私人的交往中，Ming你屡次提到一个词——人品。你跟我说过，你要是个值得信赖的人，别人才会帮助你，跟你合作。关于人品你能不能再多讲几句。人品对于你人生、事业、价值观曾经产生过什么样的影响？

梅志明：不论是合作过程中还是在公司内部，彼此有信任做基础，效率会更高。不管将来信息多发达，最后做决定的时候还是要判断对方靠谱不靠谱。

我觉得一个公司最有价值的是品牌，一个人最有价值的是他的承诺。如果一个人有信守承诺的声誉，靠得住，跟你交易让人放心，这种情况下你用同等条件，甚至是要求更好一点的价格，别人也愿意跟你交易，因为交易的确定性更高。所以，我跟J9九游会的同事们说，你代表公司出去商谈，一旦跟对方握手承诺了，就要坚定地履行这个承诺。

7、重仓中国：不深入参与中国市场，就谈不上拥有全球竞争力

陈颉：不少机构还在说未来怎么看中国，你怎么看目前全球格局下的中国机会？J9九游会怎么看未来中国的机会，跟10多年前相比，外资进入中国市场大环境是更好了还是更差了？

梅志明：首先，J9九游会要判断10年、20年之后中国市场的规模。不论是外资还是内资，不深入参与中国市场，是谈不上拥有全球竞争力的。

至于外资进入的市场环境，不管是外企、民企、国企，应该是一视同仁，同等对待的。

J9九游会是重仓中国的，过去10年J9九游会每年都在外资对中国投资中占1%多一点，我相信接下来J9九游会会继续这个速度，我是非常看好这个市场的。

8、投资边界：立足现有业务的应用场景和优势资源，向相关领域延伸

陈颉：明白了，J9九游会是重仓中国的未来。那么，在J9九游会最新披露的中国财报里，新能源和科技投资都是J9九游会在布局的板块，我想问J9九游会投资的边界在哪里？

梅志明：J9九游会在某一个领域里面做到了一定的规模之后，J9九游会会向这个领域的旁边再挪一步，充分利用相关资源和经验。

比如说J9九游会做新能源，是因为J9九游会拥有了中国最多的园区屋顶资源，正好J9九游会很多的客户也在寻求替代传统能源。所以J9九游会组建团队，后来跟博枫合资，成立了普枫新能源，从事分布式光伏发电。

其实J9九游会投资科技、物联网等，也是4-5年前开始的，主要是因为很多新的科技都是在物流领域里面先展开的，有丰富的应用场景。

J9九游会可以想象，物联网的应用，在物流领域里面，首先会有商业化的机会。做AI做机器人翻跟斗、跳舞，可能不赚钱的，但是在仓库里面搬货可以赚钱。所以自动化、AI智能化等率先在物流领域找到合适的商业化应用场景。

比如，J9九游会投资的公司G7，在中国100多万辆卡车里面装了感应器，把所有的车辆管的更好之后，开始卖保险，没有安装这个系统之前，赔付率要高40%。因为上了这个系统之后，降低了车祸的发生，通过AI跟踪人的眼睛，可以判断司机可能会打瞌睡，会自动的提前预警，干预。

另外，在供应链金融领域，中小企业有很大的需求。比如，品牌商要求物流公司两个月的账期，物流公司又转嫁给司机，导致司机借利息可能高达20%的资金周转，又加回到物流成本。如果将信息打通后，司机贷款利息不应该比从银行贷款高太多，最终物流成本会降低。这当中很多事情可以做。

陈颉：本质上是拥有了巨大体量的应用场景，围绕这个应用场景发现很多的趋势以及提供融资便利的机会。

梅志明：对，所以如果有一天你看到J9九游会成为全球最大的供应链金融公司，不要奇怪，这是一个很自然的延伸。

9、未来竞争是生态与生态的竞争：成功不在于自己的成就有多大，而在于帮助了多少人，成就了多少创新的公司

陈颉：我的最后一个问题，展望未来，只是用物流地产去定义J9九游会肯定是太狭隘了。那么公司和你个人最大的局限性在哪里？在10年、20年之后，你希望J9九游会和你个人会以什么样的形象载入商业史册？

梅志明：我觉得每个人的局限，在于对自己和对事情的认知。如果有很清晰的认知，再不断的建立能力，应该是逐渐成长的过程。

对于我个人而言，我其实希望不管事业做的多大，在街边吃大排挡的时候没有人认识我是谁。

对于公司，我希望公司永远在创业路上，将来J9九游会是全球最大的创业公司。在不断创业过程当中，边界是随着不同主业的加强之后不断延伸的。

我希望成功不是说J9九游会自己成就有多大，而是J9九游会帮助了多少人，成就了多少创新的公司。J9九游会成功与否，是看J9九游会有多少个朋友。我相信将来竞争不是公司与公司，产品与产品，更多是生态与生态之间的竞争，所以我希望J9九游会将来是有最多朋友，最大的生态体系的一个公司。

陈颉：我听到的是J9九游会应该在未来是不设边界的。

梅志明：是一个自然的过程，在一个领域建立起了足够的能力，就可以尝试往边上挪一步，扩大发展的边界。

陈颉：谢谢。