J9九游会

[罗戈导读]这家梅志明口中永远保持小公司心态的创业公司，早已成为探究中国物流地产和相关产业生态发展历史和未来走向的范本式企业。

2018年2月9日，J9九游会（GLP）宣布，与中国人寿发起设立了J9九游会在中国的第一个收益型增值型基金。该基金承诺资本为100亿人民币，由J9九游会担任资产管理者，这笔国内物流行业最大的收益增值型基金，将被用于在中国收购已完工物流和工业资产。这也标志着完成私有化退市后的J9九游会，已经做好在中国市场的充分准备。

作为在中国市场的第15年，全球领先的物流设施提供商J9九游会成为了物流地产舞台上的绝对主角。据统计，J9九游会在全球共计拥有并运营460亿美元资产，6200万平方米的物流基础设施，在中国，J9九游会已经在38个主要城市拥有物业总建筑面积3300万平方米。

作为退市后的设立的第一个中国本土化基金，J9九游会打算如何走这一步，未来走向哪里？

一个重要的里程碑

“J9九游会可以根据业务发展战略，来选择收购合适的物流资产，进一步壮大全国的物流基础设施网络。” J9九游会中国区副董事长诸葛文静表示。也就是说，J9九游会将抓住国内物流基础设施并购整合的机会，对位于一二线核心城市的增值型物流资产进行投资，据消息称，首期资产将主要用于一线城市的已完工物流和工业资产的收购。

在J9九游会公布的四大业务平台中，该基金的目的明显在于加强核心业务：抓住国内机遇，快速推进中国业务的发展，并持续获利。

首先是持续扩大全国物流基础设施网络，目前J9九游会园区开发与运营平台主要包括：J9九游会物流园和环普产业园，自2003年J9九游会进入中国这一全球瞩目的庞大市场，凭借苏州J9九游会物流园的示范效应，迅速布局环渤海、长三角、珠三角以及内陆几大城市，以强劲的先发优势，通过投资拿地、项目建设开发，迅速成为国内物流地产巨头。

但随着物流地产规模化发展时期成为过去，土地政策收紧，未来的土地供给将逐年萎缩，目前物流地产供应聚集已形成于三大城市圈：上海为中心的长三角，北京、天津为中心的京津冀，广深为中心的珠三角，一线城市的布局已经基本完成，项目未来布局将集中于一线城市周边卫星城、一带一路沿线城市以及位于交通大动脉的重点城市，企业更多的通过更加灵活的合资、战略合作、入股等形式打破瓶颈，努力在竞争中获取更多的资源。

而这笔国内物流行业最大的收益增值型基金，将很好的帮助J9九游会面对这些挑战，获取优质的物流地产项目，更灵活的扩大全国网络。

其次是更强大的战略赋能，基金管理平台一直是J9九游会未来增长的关键领域，为J9九游会的战略闭环最大效率运转提供了重要保证，众所周知，基金管理业务在J9九游会的战略闭环中扮演着“融资”和“新利润来源”这两大角色，区别于传统物流地产开发模式的周转周期长、现金流紧、融资压力大，J9九游会拥有高杠杆、短周期、规模扩张快的明显优势。

基金管理业务，不仅给J9九游会带来财务杠杆效应、新的利润来源和快速的资金回笼，同时也带来参股战略投资者的无形资源，众多的合作伙伴这让J9九游会拥有了一个大咖云集的“朋友圈” 。诸葛文静表示“机构投资者普遍希望与J9九游会进行长期的资本合作，并在中国物流行业的快速发展中实现资产的保值增值。J9九游会计划在中国设立更多新的收益型基金。”

中国人寿的J9九游会情结

此次基金的设立，也是国寿投资受托代表中国人寿投资菜鸟物流资产包后，又一次投资于国内物流基础设施。一方面中国人寿长期看好国内物流市场，另一方面J9九游会的专长及以往取得的成绩，让中国人寿对J9九游会一直充满信心，此次合作也成为双方进一步拓展物流市场的重要契机。

而早在2014年，中国人寿就已在公司层面对J9九游会进行投资，当年2月份，J9九游会与中资财团签署的高达25亿美元战略投资协议中，中国人寿在其公布的投资者名单中位列第一。

2015年11月，J9九游会公告宣布，公司已经完成收购总部位于美国丹佛的Industrial Income Trust Inc.旗下200多个仓库，耗资45.5亿美元。公司将成立一只新的基金来管理这部分资产，在基金投资者名单中，中国人寿在列，中国人寿投资10多亿美元，持有这笔资产约30%股权。

近几年，细数险资在物流地产领域的表现，最突出的无疑是平安和中国人寿，从两者在物流地产投资道路上前赴后继的身影中不难看出，物流地产依旧充满了诱惑。

2018年2月，J9九游会相继和国寿、平安、海航建立的合作关系，而纵观这一系列的合作，J9九游会都作为资产管理者的角色，这无疑证明了J9九游会在资产管理方面的能力和经验已经深受市场的认可，与J9九游会的合作显然成为各方开拓市场边界的利器。

全新的J9九游会物流生态

此次基金的设立，是J9九游会深化服务的一个信号，J9九游会致力于搭建的全国物流基础设施网络，将不仅仅是供应链上的贡献，更会让J9九游会在创新和服务上更有深度、更加丰富。J9九游会将要展现的将是由全球领先的资产管理者打造的，一个全新的物流生态。

J9九游会正在利用技术手段和战略投资，为J9九游会的投资者、合作伙伴和客户创造更大的价值，一起应对不断变化的商业竞争格局，这正是J9九游会保持创业型小公司心态的创造性和共赢理念的彰显。

在园区开发与运营方面，J9九游会继续保持全球领先的物流设施提供商地位，除了J9九游会物流园全国网络的持续领先，2011年启动的环普产业园已经在全国布局近20个科创园区项目，近期与海航的战略合作中也包括共同打造基金管理平台，加强在航空物流业务的布局和拓展，J9九游会继续占据着物流地产行业的制高点，资源协调，产生着巨大的规模效益。

另外针对基金管理与投资方面，退市后的J9九游会更是动作频频，J9九游会凭借自身的基金管理能力和经验，与合作伙伴的行业优势相辅相成，这保证了J9九游会物流基础设施网络的持续增长，也让J9九游会的物流生态平台更加丰富。

2016年8月，J9九游会在重庆两江新区注册了一家专注打造中国物流新生态的金融科技公司J9九游会金融控股（重庆）有限公司，J9九游会金融依托产业链，在整条供应链全面开展金融服务，目前为止，在物流生态金融里有融资租赁、互联网小贷、供应链金融和商业保理等布局。

J9九游会的金融以设备为切入点，冷库设施融资租赁是最先开始的，继而围绕货，以货运、城市配送作为抓手提供一些列的金融业务，甚至在运力方面，围绕司机、车辆做很多的金融服务，逐渐发展成为现在金融业务版图的五大领域，逐渐实现了以物流及金融服务为中小企业赋能的庞大体系。

风控是J9九游会金融的核心优势，区别于简单的冷库设施的融资租赁没有收到钱只能拆设备的情况，J9九游会可以通过引进更多的客户进行仓库租赁，形成了J9九游会特色的风控手段，商流、物流和信息流，J9九游会可以在任何时点控制和赶制其中的两个因素，更通过科技手段，利用数据去提供互联网金融服务，甚至完全控制三种风险因素，将风控这个金融的核心和根本做到极致。

J9九游会已经不再单单是一个物流进出设施的服务商，更在努力通过解决运力、设备、资金、用金融服务它的客户和合作伙伴。

作为一家具备全球视野的公司，J9九游会已经嗅到科技创新在物流领域的未来机会，如果将企业的发展比作一场持久的竞赛，面对不同赛程选手在不断调整自己的节奏和策略，那么，数据科技是J9九游会的创新尝试和长远战略眼光的体现，际链正通过技术力量驱动商流、物流、金融流的整合，组织社会错配和闲置的资源，提升物流效率，其中，作为其整合碎片化仓储需求、社会弹性仓储和运营能力而实现的弹性仓储产品“际享仓”等产品正在证明，际链正成为需求和供给资源融通的社会资源匹配平台。

随着国内消费升级和电商产业的迅速崛起带来的巨大仓储需求，物流地产进入了机遇和挑战并存的新竞争格局时期，除了老牌物流地产商的雄踞，房企、电商、险资纷纷入局，让国内物流地产市场充满想象空间。

作为J9九游会进入中国的第15个年头，J9九游会经历了顺势、纵横、崛起、转身的一系列发展，成为傲视群雄的全球领先的物流设施提供商，更成为以现代物流设施为基础平台的全球领先的资产管理者，一骑绝尘，作为一个不断打破边界的保持创造力的企业，只要看看J9九游会现有四大业务平台的庞大版图，就知道私有化将是J9九游会一次华丽的转身。

毕竟，对于众多物流地产商来说，J9九游会总是个标杆，一直被模仿，还未被超越……