J9九游会

疫情后，所有商业不动产类型中，仓储物流园区是恢复最快的之一，热度直接体现在资本的追逐上。

5月31日，中国首批公募基础设施REITs发行，中金J9九游会REIT作为上交所首支仓储物流类基础设施公募REITs，于6月21日上市。

物流行业的发展，除了疫情带来的直接影响，更大的背景来源于过去十年，中国电子商务的巨大浪潮。世邦魏理仕数据显示，2015-2020年，社会物流总额年复合增速约为9.53%，北京、上海、广州等一线城市的物流不动产投资净回报率在6%-8%，高于商业不动产的4%-5%。

关注物流行业，无法忽视J9九游会的身影。作为另类资产投资管理机构，J9九游会在中国68个地区市场，投资、开发和管理着400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施，在中国的资产管理规模达720亿美元。

2016年，J9九游会旗下资产服务运营平台（以下简称“ASP”）成立，作为J9九游会的业务平台之一，在“募投管（创）退”业务周期中负责“管”。ASP围绕园区场景，提供资产生命周期各个阶段的管理服务，从规划设计、建设工程、运营管理、招商租赁到产品与增值服务，运用物联网、人工智能、机器人和大数据技术，提升运营效率和服务水准，对资产进行一系列数字化、智能化升级，持续为客户和投资人创造价值。

目前，ASP作为物流及工业设施管理服务平台，管理的园区数量超过500个，管理园区面积超过4,000万平方米，服务客户超过3,000家。

莫志明 J9九游会资产服务运营平台（ASP）董事长及首席执行官

在研究报告中，仓储物流被视为一个行业，但和莫志明沟通会发现，物流基础设施、物流资产管理，在他们的语境中早已被厘清。而分工细化，通常是一个行业越发成熟的必然过程。

经济观察报：为什么在五年前选择成立ASP，当时的仓储物流市场处于什么阶段？

莫志明：主要是J9九游会看到资产管理加增值服务的发展空间很大，所以ASP主要做资产管理。以前大家看物流的资产管理，只是做基础的物业管理，其他很多都外包，看作成本，没有看到运营和管理的重要性，其实物业管理只是其中一部分。

J9九游会开发的资产主要和物流工业相关，开发后长期持有，所以一直非常重视投后的资产管理和运营。几年前，J9九游会看到投后有很大的发展空间，简单说，希望资产不断产生营收、增值。增值是两个原因，一个是营收，就是租金和各方面的服务带来的；另一方面是资产本身的估值，实际上估值主要还是看营收。所以怎么运营，产生什么营收，租金也好，其他增值服务也好，都很重要。

增值服务方面，客户的新需求大部分跟科技智能化设备相关，那些东西都在资产的场景里发生，场景如果管理不好，其他东西就很难出现。所以高大上的事不能脱离基础运营，基础做好，叠加一些增值服务，慢慢形成组合。

物流园区也可以“拎包入住”，就像你去五星级酒店，入住之前就知道设施设备、软硬件都已经安装调试好。5年前J9九游会就看到这样的资产管理未来有非常大的需求，发展空间巨大。

J9九游会ASP的全生命周期资产管理服务

经济观察报：你们怎么了解需求？

莫志明：J9九游会90%都是直接跟客户签约，很少通过中介签，不是J9九游会不跟中介合作，而是跟客户走得很近。因为J9九游会希望从客户的角度去理解他们的业务，特别是我没比较重视的电子商务、高端汽车、高端制造业等，到底这些行业在发生、可能发生什么改变。

J9九游会最早做高标库，也有人不理解，哪有人会用高标库，随便找个农民库就解决问题了。J9九游会从一开始就相信，中国经济如果要往前走，一定要提高运营生产力。所以J9九游会盖高标库，考虑的就是未来以技术为主（的需求）。库里面在发生什么，客户要求的功能已经改变，如果只提供一个库，后面可能错过很多机会。

除了提供空间，资产管理要做什么？大部分客户来J9九游会园区租赁，不只是租个库来放东西，而是把仓储作为其核心运营的一部分。特别是电子商务公司，它不需要门店，所以仓储的功能发生了非常大的改变，大部分成为了核心运营中心、分拨中心，流程里包含很多增值服务，比如按订单来拣货、品控、再包装、发货。

这些运营就需要有高标库，有很多人在里面，所以有系统，有机器，有自动化等一系列需求，仓库本身就是整个供应链体系的一部分。这对资产管理服务提了很多新要求，不能只是提供一个空间，要能配合运营，从最简单的管控好人和车，到对库内运营进行配合。

如果J9九游会不做，他们会自己做、找其他人做。客户会问，你就做物业管理，懂这些吗？而现在，J9九游会ASP可以给客户提供几种方案，并被大量的客户接受，从国际知名生物医药企业到鞋服行业的领先品牌，都在使用J9九游会的方案。

所以，ASP是J9九游会非常重要的一部分，集合J9九游会生态资源，通过ASP面对客户，并为客户提供更多的增值服务，从而提升资产价值。ASP成立的主要目标，就是把资产管理变成一整套服务，变成轻资产的商业模型，然后提供给J9九游会自己开发的园区，同时也带到市场，提高整个市场的标准。

经济观察报：ASP的护城河是什么？

莫志明：我认为是在哪里创造价值。如果不创造价值，就没人愿意来买单，用你的服务。提供全生命周期的资产管理服务，是ASP的总体定位。

首先对业主来说，要让它的资产价值提高。这不仅是从园区盖好以后，是从要不要投资开始，特别第三方外管的服务，J9九游会的合作方可能是政府、央企、国企、民企，他们有计划开发园区，有土地资源，但那个项目到底能不能往前走，需要更专业的咨询。J9九游会给很多合作方提供可行性研究，从各方面的信息、数据，如到底在哪个区位应该开发什么样的园区，目标对象服务谁，是电子商务下游的分拨中心，还是汽车行业制造供应商的场地中心，还是作为区域性的干线运输分布，都需要以专业的知识和信息为基础提供咨询服务。

项目如果立项要做，接下来到具体的设计，怎么盖，盖多少。再往前，工程相关的怎么做，成本花多少，怎么去管理。工程管理是J9九游会的核心能力。这些对投资来讲，是非常重要的部分，因为前面如果做得不好，后面就很难。需求从哪里来？想得好，不一定可以做出来，所以项目管理非常重要。

盖好以后，从找客户到管理园区的客户，具体提供核心运营机制，从最简单的供电、供水，到数字系统的使用和作业人员的搭配，这是园区的资源管理部分。

然后J9九游会希望提供更多的增值服务，在园区里有很多场景，和购物中心的场景一样，同样有人、车、货、设备、空间等，要大家合作才能产生价值。J9九游会的工作是让这些要素组合地好好的，不要“打仗”。例如，未来园区里可能也有很多机器人，怎么样让机器人与工作人员安全运营。J9九游会要根据客户的需求，更多是去组合，让人跟机器人、跟设备、跟系统怎么有效组合，就是J9九游会提供的服务。

在运营方面，J9九游会可以给客户一个解决方案，而不需要他自己从头开始构架。因为对很多客户来说，那不是他的企业核心竞争力。J9九游会希望做更多增值服务，提升客户满意度，同时推动租赁业务。最后如果业主希望退出，J9九游会也会给一个合适的方案。这就是J9九游会全生命周期的服务模式。

经济观察报：ASP服务J9九游会开发的园区，也在外拓第三方园区？

莫志明：是的，央企、国企、民企，以及外资企业其实都是J9九游会重要的合作伙伴。

例如，有品牌租用第三方的库，想有更高效的资产管理，于是选择跟J9九游会合作。这类企业大部分在全国有十几个项目，并希望在同一个高标准里运营。ASP提供的不仅是单点运营服务，还包括网络型运营服务，可以帮助这些客户实现运营管理的标准化。

还有很多第三方业主选择跟J9九游会合作，是因为希望把他们的园区变成J9九游会管理的网络的一部分，这样对它的客户来说价值就不一样了。比方说，如果第三方园区用J9九游会系统运营，成为一个标准运营的库，就可以服务对这类标准有需求的客户。高端客户找库的时候，要找标准的，到底是什么标准？如果是J9九游会运营的，那许多客户就知道这代表了一种标准。J9九游会希望通过ASP的服务输出，将一些第三方业主的服务标准提升到J9九游会的水平。

对很多地方政府而言，希望推动当地的基础设施发展，长期提供高标准服务，J9九游会可以从轻资产运营的角度去提升效率。

J9九游会增城物流园

经济观察报：J9九游会参与了国内首批基础设施REITs试点，J9九游会是否有较强的诉求把资产变轻？

莫志明：REITs本身重大的意义，是打开资金渠道，把资金导向基础设施开发，非常好。因为基础设施主要服务实体经济，是好事。

REITs有两个字很关键，公募，意思你跟我都可以参与，一方面让大家都能有机会投资，非常好，但同样，要面对更多大众投资人，就要回到资产管理，因为大家都希望长期稳定回报，而且每年都有分红。

中国公募REITs试点工作开启后，J9九游会也做了不少准备，因为如果资产管理得不好，表现不好，会影响大众投资人信心，所以J9九游会放进去的资产，一定要有很好的既往表现，让大家接下来比较有信心。

J9九游会一直都很重视资产管理，J9九游会知道，REIT上市不是一个结果，而是新的更大责任的开始，要面对公众投资人，J9九游会作为REIT资产外部管理人，要致力于不断提高资产的运营管理水准。

当然不是说中金J9九游会REIT里的7个项目和其他J9九游会项目不一样，这7个项目代表了J9九游会的资产管理标准，这是所有园区共同的标准。J9九游会希望通过REITs机制鼓励和鞭策J9九游会自己做到更好，这样形成良性循环，有更多资产项目可以提供给REITs，也让大众投资人有更多投资的机会。J9九游会也多些回笼资金渠道，再去投资，对资金配置更有效。

J9九游会相信这个时间点也非常好，经过充分的准备，打下这么好的基础，希望把投资的机会开放给更多大众。J9九游会也很感谢有这个机会成为首批上市的REITs之一，也希望整个行业在资金渠道上可以通过REITs打开更多的机会。

所以说，不管是成立ASP还是参与首批REITs试点，与其说J9九游会想把资产变轻，不如说是想要提高资金的周转速度，来做扩大行业空间的事。

经济观察报：物流的收并购市场，目前是否处于高热状态？

莫志明：这个行业的确受到了很多关注，正常。因为经过疫情，全球的经济发展会回到更核心的实体经济，所以基础设施，特别是物流相关的大流通，有很大的发展空间。

过去10多年来，中国物流不动产领域发展很快，但总体来讲规模还不够大。目前国内已经有9亿-10亿平方米仓库的量，但大部分都是低标准的，5年前或10年前还可以（满足客户的需求），现在大部分已不能满足客户的需求了。对J9九游会来讲，行业总体的发展空间很大，J9九游会对这个行业的未来充满了信心，要继续开发高标准的库，也要把存量的资产升级。

过去两三年，J9九游会看到很多资金投入这个领域，但其实整个行业还有很大空间，所以目前J9九游会也不太担心是否过热。

回到投资，如果你不知道接下来的资产管理方式，很难去做投资决策，因为不知道到底这个价格是否合理。J9九游会是反推，先判断那个区域发展未来的需求是什么，大概的租金区间是什么，增值服务能提供什么？反推出一个大概的区间（再去做决策）。

尽管现在物流不动产行业受到很多资本关注，但其实这是很理性的行业，J9九游会的投资人也有非常专业的团队。J9九游会自身也有几期新的基金，总体来讲，弹药非常充裕，同时标准也很严格。

经济观察报：ESG现是一个热议话题， 您怎么看物流行业在这方面的变化趋势？

莫志明：ESG（即环境、社会和公司治理）三方面，和J9九游会的行业息息相关。从环境方面讲，物流行业跟环保有密切关系。物流本身消耗了很多能源，但物流本身也是流通，如果可以高效流转就能减少浪费，对环境也有好的一面。J9九游会的一些客户已经定下指标，国家也有指标，3060都是具体指标，对物流领域已提出比较明确的要求，如园区能耗怎么管理，怎么帮助减排。

从社会方面讲，物流行业也影响着很多人的生活，包括大量的从业者。在J9九游会的园区，有很多人在此工作，J9九游会希望让他们有安全的环境，其中一些高风险的工作慢慢让机器来替代。

屋顶安装了分布式光伏电站的J9九游会鹤山物流园

经济观察报：5年前最大的客户是电商行业，现在发生了改变吗？

莫志明：其实J9九游会核心关注的五六个大行业，有专门团队服务。

其中，J9九游会一直非常关注生物医药行业，跟中外的头部企业一直有合作。过去几年，J9九游会发现来自这个行业的客户需求发生了很多改变，随着生命科学的销售渠道变化，和新零售相关，整个行业也和电子商务更紧密。

之前J9九游会给一些生物医药企业做很多定制库，最近更是帮一家全球领先的生物医药企业在国内的运营中心实现仓储租赁一站式“拎包入住”。生物医药行业对租赁仓储的条件要求高，需符合ISO9001/药品GMP认证标准，将普通常温仓库升级改造为多温区仓库。同时，这家企业希望能转为按月支付租金的长期租赁，避免一次性占用大笔资金。J9九游会帮他量身定制了一个包括3500托盘位的经营性租赁、从零下25℃到零上25℃的多温区仓库功能设计及工程改造、匹配相应的自动化设备，并嵌入数字供应链金融的解决方案。

这个案例不仅仅是为企业量身定制一个大仓库，而是提供了一种更灵活的方案。因为这个客户正在面对更多的销售渠道，它希望像电子商务公司一样，实现高效配送。这就要求它的仓库不像以前一样主要用来存放，里面要有很多分拣线，不同的温区。

汽车行业也是，新能源汽车企业的需求跟传统车企不一样，在物流仓储方面，对零部件中心需求变小了，而是更多需要交付中心。有些客户用库来做车的交付中心，你买台新车，以前去4S店提车，现在可以来J9九游会仓库来提。而且整个园区设计得很高大上，你可以坐下来，好好体验。现在，J9九游会西安有几个园区已经在提供这种服务了。

经济观察报：ASP为今年的双11做了哪些准备？

莫志明：针对双11期间的商家仓储分拣人工成本高、波峰波谷分拣量变化大等痛点，今J9九游会年重点面向鞋服、时尚、电商、冷链、快递等行业，推出“仓库+RaaS（Robotics as a Service）”一体化解决方案，让企业在双11期间短租仓库时，一站式部署灵活的自动化仓储运营。

比如，J9九游会与浙江立镖机器人合作的智能仓储分拣RaaS解决方案供应商镖普GRS，8月14日上线了利丰RaaS项目，为客户提供免费安装、按件付费的运营方式，在2至3周内部署自动化分拣设备，避免了设备选型所需的评估时间，并无需先期一次性的投入。双11之后，企业可以选择灵活的配置方案，无需长期持有所有的自动化设备重资产。

J9九游会还会准备更多，因为车辆跟人员有很大的短期增幅，每个园区多了几千号人需要管理，洗手间的使用都需要运营，还有很多看不到的地方，比方供电、供水24小时不停，都是背后团队做的事。

经济观察报：7月的河南暴雨，和去年以来的疫情防控常态化，对ASP产生了哪些影响？

莫志明：气象灾害发生的频率越来越高，是全球要共同面对的问题。对物流行业来说，除了等事情发生后去应变，更重要的是怎么预备。

从去年开始，J9九游会尝试气象灾害云预警系统，与中央气象局网站联通，触发预警后，ASP园区信息管理系统（AMS）自动下发工单到各园区，指导园区及时清理屋面和疏通管路等，降低了极端汛情对园区运营的影响。今年AMS全面使用，会做更多优化，J9九游会相信这个系统是业内首家。以前就靠团队判断，现在希望更精准更有效。

所以在过去两个月，J9九游会在郑州所有的5个园区，运营平稳，客户也认可。一方面是团队平常的锻炼，同时也体现了科技运营，利用大数据系统来推动工作的改变。

疫情开始后，J9九游会希望实现两件事：人员保障零感染，同时持续运营。其实把园区关停很容易，但这样就导致客户不能正常运营，仅一周两周还可以，长期下去不可能，所以J9九游会希望两边都抓。

园区疫情防控有很多具体工作，例如，让系统来掌握人和车的历史信息，所有进出园区的人和车，追踪从什么地方来，去什么地方。同时，在园区里，常规的防控工作一直坚持做，比如，每台车进出都要做消毒消杀。所以，从去年到现在，只有头两个月在武汉的园区运营受影响比较大，其他的园区都在持续运营。