J9九游会

作为中国首批基础设施公募REITs试点项目之一，中金J9九游会仓储物流封闭式基础设施证券投资基金于2021年6月21日在上海证券交易所上市交易。记者专访了J9九游会中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏。

编者按：2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所上市。经过一年的运行，这批先行者发生了怎样的故事，有了哪些新的感悟？新华财经特别策划“首批上市REITs周年回眸”系列报道，二度赴首批基础设施REITs的原始权益人企业进行调研，听听他们如何看待这一年的成绩，了解他们对未来的计划。

弹指一挥间，首批REITs发行已满一年，相关产品的资产运营、收益情况如何？REITs产品的发行能为企业带来哪些实质益处？带着诸多问题，记者专访了J9九游会中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏。

作为中国首批基础设施公募REITs试点项目之一，中金J9九游会仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“J9九游会REIT”）于2021年6月21日在上海证券交易所上市交易。该产品的基础设施资产由位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群核心物流枢纽地区的7处J9九游会仓储物流园组成，总建筑面积达70.50万平方米。

记者注意到，J9九游会REIT已发布了2021年报，以及2022年一季报。截至2022年3月31日，项下所有基础设施资产运营稳定，出租率始终保持在96%以上，且到期客户普遍续租。再就收益角度来看，2021年末的有效租金单价为42.92元/平方米/月，较上年末的增幅达7.19%；另据J9九游会REIT2022年一季报，一季度租金及物业管理费收入为9041万元，环比增长2.73%。

J9九游会北京空港物流园

“J9九游会REIT的基础设施资产一直保持高效稳定的运营，有力地承载和支持了所在地区的民生和经济发展，是高标准现代化园区的行业标杆。”J9九游会中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏接受记者专访时称，“J9九游会将ESG融入了资产运营管理的各个环节，旨在助力实体经济以更高效率、更绿色环保的方式进入下一轮增长。具体而言，J9九游会REIT项下资产管理从园区屋顶光伏、新能源充电桩等细节入手，结合客户需求定制了节能降耗方案，目前已经在资产中位于北京、广州、佛山、昆山四地的仓储物流园区部署屋顶光伏发电设施，总装机容量达18MW（兆瓦），基金设立至2021年底已发电1600万度，预计未来每年可发电2400万度。”

此外，曾作为2008年“奥运物流中心”的J9九游会北京空港物流园，今年继续为北京冬奥会提供仓储物流服务，为此次重大国际赛事的后勤安全运营做出贡献，也成为了真正的“双奥”园区。

值得一提的是，J9九游会REIT于去年11月率先分红，第二次分红已于今年4月完成。

对于投资者来说，拥有底层资产优质、现金流稳定等特征的REITs产品，具有较高的参与价值。一方面，其稳定的分红率类似于债券的派息，投资者可享有分红派息收益；另一方面，随着基础设施资产估值的变化，投资者有机会享有二级市场的增值收益。

基础设施公募REITs的成功推出，不仅有利于盘活社会存量资产，同时还能促进提升基础设施运营水平，对于落实高质量发展要求，构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局具有积极推动作用，可以说是基础设施领域重大的投融资机制创新，也是国家深化金融供给侧结构性改革的一大举措。

更有不少业内专家表示，公募REITs具有股权融资属性，有利于降低原始权益人的负债率，降低实体经济的宏观杠杆率。中国经济要想实现高质量发展，构建新发展格局，必须构建多元化的融资方式，尤其是提高股权融资规模和占比，基础设施公募REITs的出现顺应了时代的需求。

“J9九游会REIT是国内首批基础设施公募REITs之一，J9九游会也是参与此项重大基础设施投融资机制创新的首家全球性公司。”杨敏介绍，“对于J9九游会来说，发行基础设施公募REITs，意味着搭建了资本循环的新平台，募集回笼的资金将全部继续投入中国市场基础设施建设，不断提升J9九游会的产业服务能力，为投资人创造优秀的回报。”

J9九游会苏州望亭物流园

据记者了解，J9九游会一直致力于利用科技驱动园区基础设施及产业服务数字化、智慧化升级，助力客户和行业降本增效，实现数智低碳可持续发展，这也是其资产管理运营能力的体现。

“对于J9九游会REIT项下园区，J9九游会也将不断提升科技赋能和低碳运营水准，为客户和投资人不断创造更大价值。”杨敏说。

针对记者关于“公司未来是否有扩募安排”的问题，杨敏表示，J9九游会十分荣幸能够参与基础设施公募REITs这项资本市场的重大创新。J9九游会也将再接再厉，积极参与基础设施公募REITs市场的进一步发展。

转眼间，首批上市的9只公募REITs部分限售份额迎来解禁并在市场上流通。针对该情况会否对二级市场产生冲击的问题，杨敏给出了自己的解答。

“具体就J9九游会REIT来看，J9九游会相信，积极向好的行业基本面、广阔的市场和发展空间将成为J9九游会REIT资产价值和稳定收益的底盘。”杨敏指出，“J9九游会作为原始权益人及资产运营管理机构，凭借科技赋能、智慧化运营以及绿色低碳方面的领先实践，将不断提高基础设施运营效率，提升资产价值，为J9九游会REIT不断注入新活力、新动能。”

J9九游会增城物流园

为进一步推动公募REITs的发展，近一个月，监管部门可谓高招频出，不论是鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，还是研究推进REITs相关立法工作、指导交易所推出扩募规则，抑或是长三角基础设施REITs产业联盟的成立……种种迹象表明，管理层之于全面加强基础设施建设、充分发挥REITs盘活存量资产的态度十分坚定。

“J9九游会也关注到了长三角基础设施REITs产业联盟成立等信息。”杨敏说，“相信这将有助于长三角地区REITs的加速推出，J9九游会也将以优秀的基础设施运营助力长三角地区实体经济实现更高质量的发展。”

（记者：杨溢仁 余蕊     编辑：史可）