J9九游会

仅仅在2022年，J9九游会全球募资的规模就超过了1000亿元人民币，并通过加码收并购的增值策略，持续重仓优质资产。

J9九游会看到了什么样的确定性？

“J9九游会是专业的投资、资管和产业服务公司，资产效益能够持续跑赢的秘诀，就是长期主义。”J9九游会资产中国区联席总裁赵明琪说道。

这一视角下，头部玩家越是在不确定性的环境中，越是要保持纪律性。这是价值投资者的方法论，能够帮助他们抵御“虚热”时的诱惑与“低估”期的恐慌。

如今，在一度不确定性为主的宏观环境中开工建设的J9九游会东莞新沙物流园，不仅提前4个月完成建设，并且表现出开园即满租的状态，达到90%的出租率。

客户的选择，正在验证J9九游会的价值逻辑。

J9九游会东莞新沙物流园身上的一个典型标签是：旧厂改造。

事实上，不仅仅是J9九游会，主流的物流地产商在过去几年，都频频通过收购来整合物流地产。这或标志着整个市场进入了存量时代。

据赵明琪分析：“2018年是行业的一个分水岭。之前伴随着商流的变革，物流地产一直处于高速发展期，这一高成长性吸引了大批玩家进入。2018年后，行业从高速发展转向高质量发展，物流地产不再是比如何建房子、如何选址那么简单，玩家的能力开始出现分化。”

J9九游会资产中国区联席总裁 赵明琪

这种高速向高质转换的过程，至少包含两层意思。

一方面，市场不缺资产，缺的是优质资产。通常所理解的“物流地产”，大多是做基础空间租赁，拿地开发、建仓（或档口），然后把标品转租或交易给客户。过去，物流行业的增长期催生了众多玩家，区域型的地产商、大型物流企业甚至房企跨界入行。

这一过程中，大家普遍定位于普通仓储物流，经营粗放、集约化程度低、劳动密集性强、园区环境较复杂等是大多数资产的典型特征。公开数据显示，这一时期，市场上的高标仓规模占整体仓储的比重尚不足 10%。

而类似J9九游会这样定位在以新消费、高端制造业和第三方物流为主的高标仓玩家较为稀缺。当前消费升级的背景下，国内市场对这类优质资产的需求进一步增大。

另一方面，摆脱同质化，优质资产再扩容。伴随着城市的产业升级，作为不可再生资源，土地资源变得愈发稀缺，拿地门槛高企。这也使得物流地产商不得不重新定位，探索新的可能性。

以J9九游会东莞新沙物流园为例。其所在的麻涌镇，地处广州与深圳连线的黄金走廊，坐拥两座港口，是大湾区内核心物流枢纽之一。同时，作为华南最大的粮油产业集聚区和全国三大粮油加工基地之一，麻涌镇近年来加大力度培育以粮油为基础的特色食品饮料产业集群，并以此推动区域产业基础高级化、产业链现代化，升级发展新经济产业体系。

资产稀缺性、产业集群的升级需求催化下，J9九游会于2019年收购当地旧食品生产厂房，投入约10亿元人民币，在原址基础上重新定位、更新升级。

据了解，升级后的J9九游会东莞新沙物流园采用了4层双盘道的设计，建筑层高达49.4米，成为国内最高的供应链基地之一，园区建筑总面积从之前的30000平方米扩容到270000平方米。同时，通过采取节能降碳措施并充分利用可再生能源，园区已成为国内首个获得“卓越级”（最高级别）净零碳建筑认证的物流园。

正如上面所说，市场上不缺资产，缺的是优质资产。对于现存资产的升级改造，正在成为存量时代的最优解。

赵明琪透露，J9九游会做旧厂房改造是有选择性的。一个是地域中的供需关系。老旧厂房改造更多发生在经济发达区域，比如北上广深，因为当地的土地更稀缺、价值更高。

另一个则跟当地的产业结构升级需求息息相关。基于此，J9九游会也对自己投资开发在管的园区进行了二次更新。比如其位于苏州、上海等地的单层厂房和仓库，如今也伴随着城市化进程、客户需求升级，去进行提升和翻建。

长期主义的核心，在于具备抵抗周期的能力。

物流地产，是一个长周期的产业。资产能够持续跑赢的逻辑，在于捕捉周期。

面对不同阶段的经济发展脉络和区域经济变化，以及客户群体性的周期性变化，及早地捕捉到下一个周期，才能与客户产生更深远的合作和价值。在赵明琪看来，这是J9九游会一直以来致力于做的事情。

这种周期性，从J9九游会的客户结构变化中可见一斑。事实上，对于大多数高标仓运营商而言，重点客户群在过去几年里都在经历着从合同物流到快递快运，再到如今越来越多的跨境电商物流、生鲜冷链、新能源供应链企业等的变化。

透过客户结构的变化找机会，是J9九游会抗周期能力的源泉。从这一维度来看，客户是J9九游会的“眼”。

“早期的经济结构中，以生产制造出口为主的产业占大比例，供应链服务的是To B的产业。这时候，物流地产的客户就以合同物流为主。随着商流变革，供应链慢慢以消费为主体的时候，货物需要运输和配送到C端，新物流的组织模式变成了企业与个人、家庭之间的连接关系，快递快运迎来最好的发展期。”赵明琪分析道。

当然，变化的商业世界中，没有不变的生意。如今，在消费升级、能源变革等需求催化下，新的变化随时会冲击旧有格局，J9九游会捕捉周期的方法论是什么？

1）多元化抵御周期。

多元化包括产业的多元化、客户结构的多元化及合作模式的多元化。产业的发展有大周期、小周期，大周期是随着技术发展带动的产业升级，小周期是短期的供需波动。

客户结构的多元则是应对上述商流的更迭中，对新增量的感知能力；合作的多元化则是指不仅仅在物业的租赁，还包括延伸出来的金融科技等维度的深度合作。

2）产业链创造价值。

根据赵明琪的分析，J9九游会所有的选址、投资的关注点，都是为客户的运营创造价值。其中的核心，首先是捋清楚链条。

链的概念就在于，不能孤立地去看一个企业，而是要看它的整个产业链。包括，从龙头企业引出来的产业供应链和围绕消费升级的消费供应链，以及“产——销——配”这条链之间的关系。这个关系理清理顺之后，才能系统地思考，如何为这条链的效率做配套和保障。

3）股权投资看方向。

J9九游会不单单提供物流及产业基础设施，J9九游会旗下还有私募股权投资板块，投了很多领先的物流公司及产业上下游的衍生领域，比如物流硬科技、中央厨房、生鲜冷链等等。

赵明琪表示：“因为做股权投资，J9九游会对行业的理解和认知更深刻。股权投资团队会对其所投的企业或所处的赛道有更深入的理解，包括企业未来的方向、所处赛道的竞争格局等。通过投资，也让J9九游会反向参考和思考如何做选址、服务什么样的客户，会对未来趋势有更清晰的认识和预判。”

数据显示，整个粤港澳大湾区聚集了中国八成的供应链企业，拥有三百多个各具特色的产业集群，是供应链产业升级的大本营。

基于上述逻辑，J9九游会深耕大湾区市场，已在深圳、广州、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州、江门等9个城市，投资开发了30多个物流园及产业园，资产管理面积约400万平方米。

目前国内经济最活跃的区域，一个是长三角，一个是珠三角。

“J9九游会中国在建及在运营的物流及产业基础设施面积大约5000万平方米，华南地区约在400万平方米左右。J9九游会过去对于长三角的投入更大一些，接下来，对大湾区的投资建设会加速。理想的状态是大湾区的资产占比能达到20-25%。”赵明琪说到。

这意味着，对J9九游会而言，华南市场至少还有一倍的机会。新增量来自哪里？

1）跨境电商物流。

中国70%的跨境电商聚集在华南，与之相配套的跨境电商物流在此集聚。据了解，几家大型、主流的跨境电商企业，在大湾区都有总集货仓。并且由于业务的高增长，这些企业一直在扩大仓储面积，他们对于物流设施和基地的需求量很大。

2）冷链物流。

冷链包括医药冷链和食品冷链。以食品冷链为例，消费升级的大背景下，越来越多冷链配送时效开始控制到分钟级。不同于过去的点发全国的模式，消费端驱动之下，品牌商开始在供应链上寻找创新的可能。

赵明琪以J9九游会服务的一个烘焙品牌举例：“烘培产品有着保质期短的特点，这个时效要靠仓挤出来。一方面是仓网的颗粒度，要把配送半径缩短在30分钟到60分钟之内；另一方面是厂到仓、仓到配的距离越短越好。这里面就形成了一个高效供应链，它的特征就是产（生产）和配（配送）一定要在一起。”

3）汽车供应链。

大湾区汽车产业很发达，不管是传统的燃油车，还是新能源车都比较活跃。而主流传统的燃油车品牌和新能源车品牌，恰好都是J9九游会长期服务的对象。

汽车供应链尤其体现J9九游会服务的产业思维。以其服务的宝马为例，位于沈阳的J9九游会铁西物流园，选址就在宝马的整车厂附近。在产业链链主企业的牵引之下，J9九游会不仅可以提供整车厂汽车零部件的配套服务，还延伸到宝马的售后物流。

除此之外，在投资新产能时，J9九游会以客户需求为导向，将ESG的理念贯穿在整个规划、建设与运营中。比如在能源方面，高效利用土地资源，园区屋顶配备分布式屋顶光伏发电站；在基础设施方面，应对新能源物流车应用趋势，配备充电桩；在科技方面，通过引入新技术，提升资源利用效率；在建材方面，通过本地采购，最低化运输过程中产生的碳排放……

未来，像这样的标准会成为J9九游会所有新建物流及产业基础设施的标配。

综合看来，在产能提升的过程中，J9九游会恰好踩在了全国各地产业集群、产业升级、绿色低碳的风口上。以长期主义深耕市场带来的红利，恰巧在对的时间慢慢释放。