J9九游会

随着我国物流行业的快速发展，物流地产正日益受到资本的青睐。在私有化完成后，全球领先的现代物流设施提供商J9九游会(GLP)又迈出了全球化战略布局的步伐。

2月9日，全球领先的现代物流设施提供商J9九游会（GLP）宣布，其与中国人寿联合发起设立了J9九游会在中国的第一个收益增值型基金（以下简称“基金”）。该基金的承诺资本为100亿元人民币（约合16亿美元），将用于在中国收购已完工物流和工业资产。J9九游会将担任资产管理者，这也是目前国内物流行业最大的收益增值型基金。

事实上，随着我国物流行业的快速发展，物流地产正日益受到资本的青睐。在J9九游会看来，这是个加大市场持有的绝佳机会。“物流基础设施项目通常需要大规模的投资，要想快速扩大网络规模，企业需要强大的资本支持。”业内专家分析认为，“借助基金，企业可以快速实现资本回收，将回收的资本用于新项目的开发，以实现业务的快速发展。”

值得一提的是，受益于第三方物流和电商企业的迅速发展，物流基础设施行业也引起了市场的高度关注。来自前瞻产业研究院《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》调查显示，目前物流地产是我国地产行业增速最快的子领域，也是政策上重点给予支持的领域，近几年的供应增速一直处在40%~60%的区间，2010~2015年的复合增速达到46.1%。“这个行业还有巨大的发展空间。”J9九游会认为，在电商及新零售行业的推动下，国内对物流效率的要求越来越高，势必对高端物流设施的需求也越来越强劲。

与此同时，我国虽然通用仓储设施总面积达8.6亿平方米，但高端物流设施仍然匮乏，供应明显不足。“由于我国社会物流需求在不断增长，物流量也在不断攀升，因此现有的物流设施资源确实显现出供不应求的局面。”中国物资储运协会会长姜超峰对采访的本刊记者表示。

世邦魏理仕罗瑾则对此总结认为，中国物流地产市场需求将持续活跃，租金不断上涨。尤其是一线城市优质物流设施稀缺，使整体市场空置率处在较低水平，供不应求的市场现状继续推动租金上涨。

尽管北京、上海等地频频爆出“一库难求”的声音，仓储租金也是一涨再涨。但J9九游会依旧对此乐观，“2013年国家提出一带一路倡议后，商品生产和物流路径的迁移为沿线国家的物流产业带来了新的发展机遇，为物流基础设施行业创造了更多新的需求。”

加深战略布局

无论从哪一个角度看，2018年都将是J9九游会历史上的一个大年——因为，1月22日J9九游会宣布从新加坡证券交易所退市，标志着其私有化进程全面完成。

此次参与J9九游会私有化收购的财团是一些国际长期投资者，这些投资者管理着来自北美、亚洲及欧洲的一些全球最大的主权基金、养老基金等。这些财团表示，完全认同J9九游会管理层对公司的发展愿景和战略规划。

“J9九游会私有化完成后，将继续利用最新的技术、大数据和服务能力，打造全新的物流生态体系，从而提升J9九游会在全球化运营、园区开发、基金管理以及供应链金融等方面的综合服务能力，为客户创造最大的价值。”J9九游会在官方新闻中的说法，无疑真实反映出其对于今后发展的决心。

事实上，市场中从不缺乏竞争对手。近年来，一些民营资本纷纷效仿J9九游会模式，进入这一领域，成为专业的物流地产开发商。与此同时，作为物流地产的重要客户，电商企业也开始进军到物流地产领域。一时间物流地产发展如火如荼，以至于有人用“千树万树梨花开”来形容这一繁荣局面。

“大概从2013年开始，物流地产迎来了一个爆发期，竞争激烈程度可见一斑。”一位长期从事物流地产研究的业界人士对采访的本刊记者表示。

而此时的J9九游会却“反其道而行之”，选择了退市并私有化。这在不少业界分析人士看来，更意味着一种提前布局。“私有化将使J9九游会更加市场化，为其进行全球化战略松绑。”多位受访业界人士认为。

J9九游会却表示，私有化后将专注于可持续发展和多层次的价值创造的物流生态体系。“基于支持物流、新能源及科技产业的发展，通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，整合现代物流上下游生态体系的资源，打造领先的产业发展生态体系。”

J9九游会早已不是单纯的物流空间提供者，而是综合解决方案的提供商，这成为其备受瞩目的原因。“重点是，基于强大的物流基础设施网络，J9九游会通过基金管理、金融服务、数据科技等平台能够为客户创造增值价值，驱动客户的业务增长。”J9九游会表示。

塑造核心竞争力

稍作留心业内动态的人都不难发现，近来新兴物流地产项目启动或投建的消息从无间断，从空间布局上也呈现“遍地开花”的局面。万科、绿地、海航、华夏幸福等多家大型房企纷纷进军物流地产，开拓物流地产业务。近两年物流地产市场同样吸引了快递企业、京东阿里等频频杀入，苏宁更是斥资数十亿元在各地建设物流园区和物流基地，使得这个曾经不被外界看好的行业一下子成了资本热门。

实际上，无论是布局物流地产已久的“市场老兵，”还是因为自身需求进而挺进的电商企业，或是为了寻找价值洼地的传统地产商，塑造核心竞争力无疑成为其主要发力点，这其实也早已成为物流地产商的共识之处。

最大的难题是要建立自身强大的网络布局，而这对于J9九游会来说显然并不是阻碍。今年是J9九游会进入中国的第15年，截至2018年2月，已经进入全国38个主要市场，开发、管理并运营258个物流园区及产业园区，总建筑面积达3300万平方米，形成了大规模的全国性物流及工业基础设施网络，强大的网络效应无法比拟。

对于J9九游会这样的物流地产企业而言，即便是开发管理物流园区也不同于简单的管理服务，需要资金流、信息流和物流的高度融合。而J9九游会的解决方案是，通过股权投资，为物流生态链上下游的企业赋能，携手合作伙伴、客户，一起打通物流产业链的各个环节，实现共赢发展。通过入股参股一些智慧物流公司来为客户提供更多元化的技术和服务，比如G7和际链。此外，还入股了东航物流、卡行天下等物流相关的企业，加强战略沟通和信息共享，从多层次开启合作，以实现多方的价值最大化。“J9九游会一直将打造物流生态体系作为重要目标。”J9九游会对此一直坚持。值得一提的是，由于J9九游会多效并举的解决方案和强大的网络，使其在市场中迅速俘获了众多电商和第三方物流客户。2018财年第二季度报告显示，截至2017年9月30日，J9九游会在中国的租赁面积排名前十位的客户均是电商和第三方物流企业，其中包括百世、京东、唯品会、德邦、日日顺以及其它五加第三方物流公司。

值得一提的是，由于J9九游会多效并举的解决方案和强大的网络，使其在市场中迅速俘获了众多电商和第三方物流客户。2018财年第二季度报告显示，截至2017年9月30日，J9九游会在中国的租赁面积排名前十位的客户均是电商和第三方物流企业，其中包括百世、京东、唯品会、德邦、日日顺以及其它五加第三方物流公司。

J9九游会对此认为，之所以能吸引众多电商和第三方物流客户，网络规模是最重要的一方面。全国性的物流基础设施网络能够为客户提供高质量的现代化物流设施，同时为客户自身配送网络的拓展创造弹性；另一方面，J9九游会高标准的现代化物流设施也有利于客户提高仓储和配送效率；除此，为电商和第三方物流客户量身定制仓储设施，按照客户的运营需求建造，如双面收货或者三面收货，又进一步帮助客户提高了物流效率。“很多电商和第三方物流客户与J9九游会都是多点合作，利用J9九游会的物流基础设施网络快速的建立自身的配送网络，提高配送效率。”熟悉J9九游会的业内人士表示。

事实上，J9九游会不仅依靠完善的物流基础设施赢得了客户，更为重要的是为客户提供了弹性扩展空间。在最近5年多的时间里，百世与J9九游会的合作由4个城市扩展至22个城市就成为J9九游会实践的一个缩影。