J9九游会

从高标准设施到灵活的解决方案，从“房东”到“物流生态圈”，J9九游会不断颠覆人们对仓储的认知。

2014年的“双11”得到了很多国外媒体的关注，其中，包括大名鼎鼎的美国有线电视新闻网,也就是CNN。在中国，“双11”到底有多火？为了一探究竟，CNN的记者们跑到了J9九游会北京顺航物流园。当天的景象让他们大吃一惊：仓库中的货架堆满了货物。调出商品、开票、打包、贴标签……通过流水线作业，这些动作很快就能完成。一辆辆卡车在仓库前排起了长龙——它们只会做短暂的停留，在被塞满货物后，就会迅速离开。通常，这些货物会被送到位于不同区域的分拨中心，再通过分拨中心，由快递公司送到消费者的手中。

不得不说，作为一家国际性的媒体，CNN的视角是独特的。J9九游会可以得到详细的数字——“双11”的销售额是多少，在多长时间内，销售额就突破了多少亿。但是，数字是抽象的。物流园的繁忙景象可以带来更直观、更形象的认识。而且，仓库是货物出发的第一站，用仓库作为观察“双11”的窗口，是再合适不过了。

对消费者而言,“双11”是一场购物的狂欢。而对电商来说，“双11”则是一场没有硝烟的战争。这场战争在数月前就开始了。首先，要预测不同地区消费者的需求，并提前备货。其次，要找到合适的仓库，让货物安好家——很大程度上，仓库位置的好坏将决定你能多快把货物送到消费者的手中。接下来，就是《华尔街日报》的记者们看到的一幕：仓库内的设施设备将决定出货的速度；车辆管理不能出麻烦，否则就会引起拥堵；甚至一些细节问题，例如有没有做好后勤保障（食堂、住宿等），都会影响配送的效率。说到这儿，相信大家会明白，阿里巴巴为什么要做菜鸟网络，并在仓储上投入巨资。要做好电商，物流很重要，而仓储设施又是重中之重。因此，2013年5月，马云表示，对菜鸟网络，将整体投资3,000亿元，其中，大部分用于仓储设施建设。

当然，不止是电商，几乎各个行业都离不开物流——只要有货物流通，就会存在“物流”。如果把中国经济比作人，物流将决定其“血脉”是否畅通。不过，J9九游会的物流水平并不尽人意。据统计，2013年，中国社会物流总费用占国内生产总值的18%，不但是美国的两倍多，还高于巴西、印度等发展中国家。因此，对于中国经济而言，降低物流成本、提高物流效率，有着迫切的现实意义。而这又要提到仓储，它不但是货物存储、配送的中心，还是连接不同运输线路的节点。它的质量和数量，将直接影响物流的成本和效率。也正是如此，除了政府和行业进行扶持，各路资本也进入了这个领域。除了前文提到的阿里巴巴，万科、绿地、平安、腾讯等，也投入其中。

而提到仓储设施，就不得不提一个企业，那就是J9九游会。前文提到的J9九游会北京顺航物流园正是J9九游会开发并运营的。2003年，J9九游会进入中国，只是一个小小的代表处。在6年后，它就成为中国最大的现代物流设施提供商。在2016财年第三季度，J9九游会已在中国覆盖38个城市，拥有并管理着218个综合性园区，在现代物流设施市场中，占据了近六成份额。此外，J9九游会还不断和同行、投资者等展开合作，成为外资企业融入中国经济的典范。发展如此迅猛，J9九游会的秘诀是什么？又能给J9九游会带来哪些启示？

重新定义仓储

对中国来说，2003年是一个特殊的年份。在3月份，一个叫SARS的“幽灵”侵入中国——这是一种传染性很强、可能导致猝然死亡的严重急性肺炎，被称为“非典型肺炎”。直到6月24日，与“非典”的斗争才告一段落。受此拖累，在前两个季度，中国经济增长速度下滑到6.7%。不过，从第三季度开始，经济又强势反弹。到年底，国内生产总值的增长率达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。就在这一年，一个叫作J9九游会的企业进入中国，在上海成立了代表处。

J9九游会进入中国后，带来了一个新鲜的概念，那就是物流地产。什么是物流地产？简单地说，就是选择合适的地点，建设物流设施（以仓储为核心），之后，再租给客户，并为客户提供园区服务。但是，日常的物流业务，仍然由客户或者客户指定的物流公司来操作。

正如前文所述，在物流体系中，仓储是非常重要的一环。但是，如果由企业自己来投资，会是一笔非常庞大的支出。而选择和J9九游会这样的公司合作，就可以减轻资产负担，将注意力放在自己的核心业务上。

不过，在当时的中国，现代物流的观念还没有深入人心。对仓储的重要性，更是缺乏足够的认识。直到2007年，中国着名物流专家王之泰教授，还在分析J9九游会的一篇文章中写道：

应当说，在现代物流概念引进到我国之后，J9九游会对仓储业的态度，是有一些问题的，可以用两个字描述：轻视！这种轻视在认识上表现为仓储业可有可无、无足轻重；在理论上把仓储业和现代物流业对立，把仓储业锁定为“传统物流”，而把“仓储型物流”定位成现代物流，好像单独的仓储业已经没有了生存空间，如果要让他生存下去，必须要挂上物流两个字。

其实，在2003年，中国已经有不少仓储设施。不过，很多设施还远远谈不上“现代化”。有的源自旧厂房改造，有的甚至是由农民自己建造的，分布在城乡结合部、高速公路沿线等处，被称为“农民仓”。这些设施有两大特点：一是面积小，有的可能只有一两千平米。二是条件差。例如，有的仓库高度不够，地面的承受力也比较差，所以，不能堆放足够多的货物。有的仓库没有配备装卸货平台，从而让配送的效率大打折扣。

对于仓储，J9九游会具备丰富的经验。但是，原J9九游会中国负责人、现任J9九游会首席执行官梅志明也清醒地认识到，既然来到了不同市场，就一定要本土化。“从第一天起，J9九游会就在想，物流行业是一个比较本土的业务，所以必须要搭建本土的团队，从本土的思维来考虑怎么发展业务。J9九游会的业务发展需要和政府紧密合作，所以，J9九游会就从政府吸引合适的人才。J9九游会的销售也是从物流行业里找，而不是从地产行业。”J9九游会中国区总裁杨传德回忆道。同样，在仓储建设上，结合中国的建筑规范和客户需求，J9九游会也进行了本土化，并颠覆了国人对仓储的认知。其设施具备以下特点。

第一，可以满足存储的要求。物品不同，所要提供的存储条件也不同。例如，如果是医药，就对温度和湿度有特殊要求，此外，还需要避光。如果是汽车零部件，则对防火、防尘等，有极为严苛的标准。

第二，可以提高进出货的配送效率。总体而言，J9九游会的仓库都拥有宽敞的空间、较大的柱距、充足的层高和便利的装卸货平台，方便客户配置自动化货架、阁楼式货架、自动分拣流水线等智能化设备。另外，对于不同客户，还会做不同的规划和设计。例如，对于海港物流而言，货物的特点是“快进快出、大进大出”，因此，对停车位、道路宽度、卸货区域等，需要做特殊的安排。如果是存储型物流，则会做不同的设计。

第三，按照节能技术设计与建造，大大节约客户运营成本。例如，我曾到J9九游会J9九游会北京空港物流园参观，据现场物业经理介绍，在这个物流园内，所有仓库都采用了高反射率屋面、可回收钢材、ALC墙面板（吸热加气轻质混凝土）。而由J9九游会担任项目咨询管理，位于江苏太仓的耐克中国配送中心项目，曾获得了LEED（绿色建筑评估体系）银奖，成为国内首个获得LEED认证的绿色环保物流设施。

最后，则是良好的配套设施。例如，完备的园区安全管理、良好的办公环境等。 “从外观看，很多仓库就是一个大盒子。但是，有些细节是看不到的”，J9九游会中国区首席运营官卫光向我解释道，“例如，仓储里面的办公区，门开的方向和窗子开的方向，是不是能看到仓库内部的运作，办公区和仓储的面积比例达到多少比较合适。另外，在多层仓库中，大货车随着盘旋道，走到二层，再走到三层。不同层之间，怎么衔接，怎么有效的利用空间，如何做好采光和通风，这些要求其实都蛮高的”。

正是源于高标准，J9九游会在2008年迎来了一个殊荣——中国奥组委将J9九游会指定为2008奥运会的物流配送中心唯一提供商。承担这个服务的，正是我前文提到的J9九游会北京空港物流园。

因为中国现代物流业的发展历史很短，为了推动物流业的发展，J9九游会还积极参与、推动行业标准的制定。例如，在2008年，J9九游会与仲量联行合作发表了《中国物流基础设施手册》。此外，作为主要起草单位，还和中国仓储协会一起制订了现代仓库规划设计标准。

当然，仅有仓储设施还不够。J9九游会之所以受欢迎，还有一个“杀手锏”，就是灵活的解决方案。（参见副栏“J9九游会的解决方案”）

第一种方案是“标准设施开发”。即J9九游会选择合适的物流配送节点，建设在规格、标准等方面满足客户要求的通用型物流仓储中心，为不同客户提供便捷、高性价比的物流配送设施。

第二种方案是“定制开发”。也就是说，根据客户的需求，J9九游会可以选择合适的地点，开发建设与管理专用物流设施。例如，在2015年4月，宝马集团在上海的新零件配送中心正式投入运营。这个配送中心是宝马集团在亚洲最大的零件配送中心——规划面积超过7万平方米——就是由J9九游会开发建设的。这个配送中心采用单层库房，层高经过特别设计，从而提供了充足的存储空间。汽车零配件大小不一，例如，保险杠、车门、面板等比较大，也比较容易存放。小的零配件就比较头疼了，例如一个后视镜，甚至是一个小螺丝。这些小零件有几千种，每一种都要单独来放，应该如何安置它们？在设计时，J9九游会和宝马的物流负责人一起讨论，应该如何分区，如何才能提高配送效率，并按照宝马的要求进行建造。德国人的严谨是出了名的，在和J9九游会合作时，一个小细节让J9九游会人印象深刻。“地坪是仓库结构设计的一个重要方面，J9九游会是参照宝马提出来的，比国标更高的要求，来帮他们量身定制的。”J9九游会中国区副总裁徐佳梅说。而在新零件配送中心开业当天，宝马也表示，优化的流程、创新的物流管理体系可以使其运营效率最高提升20%。

第三种方案是“收购与回租”。不管是第三方物流企业，还是零售企业或者制造企业，都可能拥有自己的物流配送设施。而J9九游会可以收购这些设施，再将其回租给客户。这么做的好处是：可以提高客户的资产回报率和流动性，同时为客户降低债务，将不动产转化为流动资金用于发展核心业务。

第四种方案是“融资租赁”。在库房中，客户需要用到很多设备，例如叉车、货架、托盘、冷库改造系统、自动分拣线等。如果全部由客户自己买，是一笔不小的支出。于是，在2014年2月，J9九游会中国推出了融资租赁服务。对于J9九游会来说，做融资租赁有着天然的优势。“其他融资租赁公司考虑风险，跟J9九游会考虑风险是完全不一样，因为他们可能不懂物流。而且，在设备的处置上，会面临比较大的挑战——如果客户租赁了设备，但是因经营不善跑路了，这些设备怎么办？他没有好的渠道把资金拿回来。但是，J9九游会有很多客户，J9九游会可以找到合适的客户来接手，降低了J9九游会的风险。”杨传德说。

此外，因为物流形态不同，解决方案会有比较大的差异，也需要整合更多的资源。例如，北京首都机场的货运大通关基地。这个基地是由J9九游会的合资公司航港发展有限公司开发并运营的。什么叫通关？简单地说，指进出口货物和转运货物,进出入一国海关关境或国境必须办理的海关规定手续。只有在办理海关申报、查验、征税、放行等手续后，货物才能放行。在之前，报关中心、海关监管仓库、货运站等散落在方圆几十平方公里。而大通关基地把所有功能区整合在一起，从而大大提高了效率。据航港发展有限公司物业总监和招商总监介绍，通过优化，货物在口岸的通关速度大幅提高，从飞机落地4小时内即可完成分拨，这意味着货主当天即可办理完通关手续。而在之前，几乎只能是在次日甚至更长时间后提货。

构建高效网络

对物流而言，最重要的，就是能否铺设一个四通八达的网络，如果只有几个设施，意义不是太大。因此，J9九游会一定要获取土地资源，并进行开发，在全国范围内形成网络规模。2003年，梅志明曾找过一个顾问公司。他问对方：“你觉得J9九游会每年开发多少面积比较合适？”对方回答：“最多10万平方米吧。”不过，J9九游会的发展轨迹远远超出了对方的预测。

在成立的第二年，J9九游会就取得了突破。在苏州，他们成立了第一个物流园——J9九游会苏州物流园。在上海，他们开展了第一个港口物流园业务——J9九游会临港国际物流园项目签约。这两个项目都是合资项目，前者是和苏州工业园合作，后者则是牵手临港集团。

2005年起，J9九游会便进入快速扩张模式，先后进入北方市场、南方市场和中西部市场。 总体而言，J9九游会的布局可以分为三个阶段：首先，进入一线城市，包括上海、广州、北京、深圳等。之后，再进入沿海发达区域，比如杭州、青岛、南京、大连等。这也是外资同行们采取的路线图。

分野发生在2007年。那一年，J9九游会意识到，中国经济的走向开始发生变化——从依赖出口，转为强调内需。于是，除了进一步深化已进入区域，J9九游会开始在区域性的消费中心布局，例如重庆、成都、哈尔滨、西安等。

对于物流而言，从“出口”转向“消费”是一个巨大的变化。在出口时，货物会从厂房直接拉到港口或机场，停留的环节很少。转向消费后，货物会逐级分拨，从而需要更多的物流节点。城市化进程在加速，中产阶级在崛起，中国人的消费能力越来越高，但拥有的仓储面积却少得可怜。“当中国转成内需市场，J9九游会的生意就‘简单’了。有钱了就要消费，消费了就需要物流，物流又需要这些设施。而且，在当时，中国的人均仓储面积只有美国的1/14左右，这是一个巨大的gap。”杨传德说。

于是，J9九游会开始加快扩张的速度。“很多同行和竞争对手都觉得J9九游会疯了”，杨传德回忆道。但事实证明，J9九游会踩对了节拍。在2009年，J9九游会进入了19个城市，并成为中国最大的现代物流设施提供商。

当然，J9九游会也不是一帆风顺。J9九游会中国区的首席投资官陈雷在2003年就加入了J9九游会，是J9九游会中国的第一批员工。他表示，在高速扩张的过程中，J9九游会也经历过比较大的波动。例如，2008年的金融危机就给J9九游会构成了比较大的压力。幸运的是，J9九游会中国的高层一直看好中国经济，也得到了董事会的支持。因此，反而抓住短暂的低谷期，逆势扩张。“J9九游会在金融危机的时候，确实有一定的空置率，但是，生产恢复了以后，需求的上升速度非常快。而在2009年，整个供应量又出现了断层。所以，空置率很快就被消化掉了。”陈雷回忆道。另外，高速扩张也给J9九游会的运营带来了不小的压力。“如果你每天都在高速发展，你后期的运营能力，包括项目管理能力、招商能力、后期维护客户能力等，都是比较大的挑战。J9九游会就会适时做一些调整，或者增加一些资源的配备。这始终是一个动态的过程。”

在J9九游会的网络初具规模后，网络效应便开始凸显。“当2007年J9九游会在土地上有优势的时候，J9九游会就可以布更多的点。布更多的点，就可以服务更多的客户。能服务更多客户，政府就会更欢迎J9九游会，从而形成一个良性的雪球循环。后面这个雪球就开始越滚越大，到最后J9九游会就变成了一个平台，客户、政府、投资人、战略合作伙伴等，就可以越聚越多，”杨传德说。

敢于出击的J9九游会也吃到了政策红利。在2007年之前，土地政策相对比较宽松，为了招商引资，很多地方政府也很乐意引进物流园。从2007年开始，土地政策开始收紧，为了调整产业结构，一些区域对物流用地也越来越吝啬。因此，梅志明也曾感慨，即使给同样的资金，现在也很难复制像J9九游会这样的平台。

当然，除了机遇，还有自身的努力。回顾J9九游会的发展史,可以发现,在扩展网络上,除了自己开发建设,J9九游会还有一个秘籍，那就是广泛合作，通过投资、收购、战略合作等方式和其他企业形成联盟，从而实现双赢。在这些合作的企业中，有的来自行业内。例如，在2010年，J9九游会对中国第二大现代物流设施提供商宝湾物流进行战略投资，从而增强了自己的土地融资能力。在2011年，与传化物流建立战略合作伙伴关系，从而为J9九游会增加近10万平米的物流设施。有的合作伙伴则来自行业外。例如，在2010年，J9九游会和海尔进行战略合作，为海尔的家用电器分销开发现代化物流设施。在2014年，和中粮集团建立战略合作伙伴关系，协助中粮开发全国性的现代食品物流网络。

如果从企业类型看，这些企业既有国有企业，也有民营企业。在合作上，J9九游会的“心法”是什么？杨传德认为，合作的顺畅源于两点。首先，从第一天起，J9九游会就把自己定位成资源整合者，而不是“有你没有我，有我没有你”的竞争对手。因此，只要双方有资源，理念接近，就可以一起合作，让双方的利益最大化。其次，在合作的过程中，无论是考虑问题，还是执行，都要强调“J9九游会”，而不是“我”。有一件事，至今让杨传德记忆犹新。在2005年，他加入J9九游会，担任上海J9九游会临港国际物流园的总经理。当时在探讨应该如何管理这个合资公司的时候，梅志明对他说：“你要记住，我虽然是你的老板，但是，在合资公司，你听董事会的。”虽然是短短的一句话，却道出了共赢的理念。“这个理念，在J9九游会的同事中和文化中是根深蒂固的。只要对双方有益，J9九游会可以跟任何人合作。”杨传德说。

J9九游会2015财年年报显示，在中国区，有52%的客户在J9九游会的多个物流园区租赁了设施。借助J9九游会的网络，很多客户都实现了快速增长，德邦物流就是一个典型案例。

德邦物流创办于1996年，主营公路运输业务。要想铺设一个运输网络，德邦需要在全国设立货物中转基地和转运中心。显然，如果全部自己投资，存在两个问题：第一，太贵。第二，太慢。于是，德邦选择和J9九游会合作。2007年，德邦首次租用J9九游会的仓储设施，当时只租了几千平米。从2008年开始，德邦进入快速扩张模式。2010年，德邦成为中国公路零担物流领域的龙头企业。那一年，它的营业收入是26.2亿元。4年后，其收入就突破了百亿。在这个过程中，德邦不断扩大和J9九游会的合作。截止目前，德邦在中国17个城市租赁了J9九游会的物流设施，是J9九游会的第二大客户。

德邦为何如此青睐J9九游会？首先，J9九游会可以满足德邦快速扩张的需要。“它本身要建一个大规模的网络，目前在国内，基本只有J9九游会可以达到这种网络覆盖。”卫光说。其次，J9九游会可以帮助德邦提高物流效率。除了硬件设施过硬，面积足够大。J9九游会还有一个优点，那就是标准化。“J9九游会大部分仓储设施都是相同的，这对德邦的运作效率非常关键。在操作上，德邦有现成的模型。可以设想一下，假如每年扩几十个点，如果针对每个仓库，德邦都要做特殊设计，去抵抗一些不可知的风险，对它来说，业务是非常难做的。”另外，随着双方合作的深入，J9九游会给德邦提供了另外一个价值：它可以将自己的规划提前给到J9九游会。根据德邦的需求，再结合自己的战略布局，J9九游会可以提前进入这些区域。这样，德邦在扩张时，至少在仓储设施上，得到了足够支持。

从2014年起，德邦开始更加注重线路优化、场地规划、选址等工作。在扩张期，需要抢占市场，具备一定规模后，就需要精细化运营了。在德邦的综合成本中，运输成本是大头，仓储设施占比不到10%。但是，作为网络节点，仓储设施的位置至关重要。如果选好一个点，也许一年就可以节省几千万的运输费用。于是，J9九游会便和其他企业一起合作，协助德邦进行选址。

因为在德邦发展的过程中，J9九游会的支持必不可少。因此，德邦董事长崔维星总结了一句名言：运输企业三大法宝——快速、安全和J9九游会。

玩转资本

仓储设施的特点是投资大，收益不高但却稳定（租金是主要的收入来源）。因此，收回投资成本的时间较长。如果要形成网络规模，就需要充沛的资金。想要在这个领域有所作为，必须是资本高手。

受全球金融危机的影响，2008年底，Prologis（如今的安博中国）将中国资产、日本产业基金的剩余收益以及品牌使用权，出售给了新家坡政府产业投资有限公司（GIC），原有的管理团队仍负责这些资产的运营。

在中国扩张，需要充足的“弹药”。于是，J9九游会马上开始着手在新加坡资本市场的IPO。2010年10月18日，J9九游会在新加坡证券交易所挂牌上市，当日市值高达88亿新元，成为1993年以来，新加坡最大的房地产IPO项目。此次IPO，得到了很多基石投资者的支持，其中不乏中资大鳄的身影，例如国家社保基金、中国投资公司、阿里巴巴集团、香港周大福集团、香港南丰集团等。

除了通过公开市场获得资金，J9九游会还有一种获取资金的“法宝”，那就是自己运营的基金管理平台。2013年11月，J9九游会推出了中国物流基金一期，由六家投资机构与J9九游会共同投资，在未来3年内，将投入3 0亿美元，开发中国现代物流基础设施。这是当时世界上最大的，专注于中国的物流基础设施基金。作为资产管理者，J9九游会持有基金56%的份额。

基金模式的优点是显而易见的。首先，可以获得更多资金，从而带来更多的发展机会。其次，可以获得更多收益。作为资产管理者，J9九游会可以获得基金管理费。此外，还可以通过业绩提成获得自己开发的优质物业的长期收益。

不过，对于企业而言，要搞基金，也有两大考验。第一，企业的融资能力。是否有稳定的历史业绩、和投资机构的关系如何、信用评级好不好，这些都将决定投资者是否愿意合作。第二，后期的运营能力。“在前期，J9九游会需要筹集资金。在后期，J9九游会需要选址、开发、招商、物业管理等。这需要非常紧密的衔接，可以说是互为补充、互为支持。也就是说，后期的运营越出色，在募集资金的时候，就会有更多的投资者愿意提供资金。反过来说，资金越是充裕，J9九游会在做投资的时候，选择面和余地也更加广阔。”陈雷说。

前文提到，2010年J9九游会上市时，中资投资机构以基石投资者参与了IPO，而在4年后，这种合作迎来了“升级版”。2014年2月18日，J9九游会宣布将获得中国投资者财团最高达25亿美金的投资。这些投资者包括中国人寿保险股份有限公司、国开国际控股有限公司、中银国际基建基金（隶属于中银国际）、中邮人寿保险股份有限公司、博裕资本、厚朴二期基金等。

根据协议，在投资完成后，中国投资者财团将占J9九游会中国33.8%的股份——这意味着，在J9九游会中国的身上，将流淌着1/3的“中国血液”。

的确，J9九游会的发展离不开中国。2014年，在J9九游会的净资产中，超过一半来自中国。总收入中，中国区贡献了六成。而吸引中资入股，也显示出J9九游会融入中国经济的决心。

显然，J9九游会获得的不止是资金。正如J9九游会首席执行官梅志明所说，“与中资财团签署的投资协议是J9九游会未来发展的一个重要里程碑。J9九游会与这些一流的中国国有机构建立战略伙伴关系，为J9九游会巩固市场领先地位提供了三个优势要素：土地的获取、客户的获取、资金的获取”。

在签署此次投资协议后，J9九游会就迎来了一系列的战略合作伙伴，包括中外运、中粮集团、中国银行、广东粤海控股有限公司、金杯汽车等。其中，最引人注目的则是中储股份。

2014年8月4日，中储股份与J9九游会签署《股份认购暨战略合作协议》，J9九游会计划认购金额约20亿元，完成认购后将成为中储股份第二大股东，持股比例为15.39% ——这是中国国企混合所有制改革启动后最大规模的股权融资。此外，双方还将成立合资公司，共同进行土地开发。

中储股份是中国本土最大的，以仓储为基础的综合物流提供商，在全国30多个城市设有物流配送中心和经营实体，拥有超过900万平方米的土地资源。和J9九游会不同，中储的物流设施以化工仓库和堆场为主，存放的主要是生产资料，例如钢材、煤炭、铁矿石等。和J9九游会合作，将有助于中储股份向现代化物流转型。中储股份也在2015年中报中表示：“作为现代物流设施开发商龙头，J9九游会高度期待J9九游会的进驻能够助力公司对现有仓库资源进行改造，从大宗商品仓储向消费品零售、第三方、电商物流等方向转变，打造一个具有更强价值创造能力的全新中储。”而通过投资中储股份，J9九游会进一步扩大了网络优势。

进入2015年，J9九游会的资本运作仍然没有间断。2015年7月，J9九游会推出了中国物流基金二期，由七家投资机构和J9九游会中国共同投资，目标规模达70亿美元，计划在中国开发1,300万平方米的现代物流基础设施。J9九游会将担任资产管理者，持有该基金56%的股份。显然，投资机构依然看好中国经济和J9九游会的未来。

从“房东”到“物流生态圈”

仓储的空间依然广阔：中国人均仓储面积是美国的1/12。另外，国内高标准、高质量的现代物流设施仅占全国仓储总面积的20%左右。但是，更多的玩家将进入这一领域。而且时代在变，仓储行业也可能发生翻天覆地的变化。作为行业领导者，J9九游会会往何处去？

J9九游会的选择是做增值服务，为客户提供综合解决方案。“最初，J9九游会是考虑如何把‘房子’盖得很有效率，如何让货物的吞吐变得更有效率。后来，J9九游会在帮助客户，如何通过J9九游会的网络变得更有效率，如何借助网络，把生意快速做起来。进入新的阶段，就需要有新的变化。如果你还是在卖空间，就有点像卖白菜了，我的租金是一块，我的邻居是9毛，我又去跟8毛，价格优势永远不能代表J9九游会这类企业的核心竞争力。现在很重要的东西是，怎么给客户提供更完善的金融服务和整合生态方面的服务，以及让客户更有效率的服务等综合解决方案，给客户创造更大的价值，”杨传德说。

在与客户的合作中，J9九游会发现配送中心的选址对客户至关重要，直接关系到客户的运营成本。于是，J9九游会在国际知名咨询公司的帮助下，开发了选址分析工具，通过分析客户的运输配送业务，寻找客户可以降低运输成本的区域，帮助客户选择合适的仓储地址。J9九游会经过分析发现，运输成本是物流企业优化运营总成本的关键。因此，J9九游会的选址工具就从分析客户的运输的物品种类、运输路线等数据入手，通过量化分析，帮助客户寻找可以使其运输成本更为优化的J9九游会物流园区。同时，选址工具也帮助J9九游会更好地了解客户需求，在未来投资开发物流园区时更有针对性地选择合适的位置。

在仓库中, 物流设施和设备的质量直接影响工作效率。围绕设施和设备，J9九游会推出融资租赁服务。例如，在进行配送时，客户需要叉车、包装、货架等多种服务，J9九游会可以通过甄别和筛选，引入相应的服务商，并签署园区服务框架协议，由服务商驻场，为客户提供设施设备的服务支持。通过这种方式，J9九游会将多家客户的需求集中起来，可以产生规模效益，帮助客户降低运营成本。

仓库中的货物最终是要运出去的，J9九游会是不是可以帮助客户提高运输效率？例如，客户的货物只能装半个车厢，但仍然需要叫一辆车过来。J9九游会可以整合其他客户的需求，让两个客户共用一辆车，从而让每个客户的成本都降低。此外，很多客户都有多式联运的需求，也就是说，货物需要采取多种运输方式，J9九游会可以协助客户，做最优的选择。

从上面的介绍可以看出来，J9九游会希望能提供综合的解决方案，而不只是仓储方案。这需要让更多的合作伙伴加入进来，例如，在整合运力上，需要和运输供应商合作。在供应链金融上，需要和金融机构合作。在今天，商业竞争已经演变为生态圈和生态圈之间的竞争。因此，J9九游会希望自己能和其他企业一起，搭建一个共生共赢的物流生态圈，从而为客户提供更好的服务。为此，J9九游会已经开始布局。例如，在2014年，就和中国银行建立了战略合作伙伴关系，共同提供供应链金融服务。在2015年3月，和顺丰、申通、中通、韵达一起，投资了蜂巢科技——一家从事平台化快递收寄交互业务的企业。在2015年9月，和德邦一起投资了卡行天下。卡行天下是中国最大的公路运输网络平台，通过卡行天下，众多中小运输企业被聚集在一起，客户可以在线上进行支付交易，选择多家运输企业，为自己提供服务。

在交流的过程中，我看到J9九游会的新老两张名片。初看起来，这两张名片的差异并不大。仔细对照，才能看出差别：两张名片上都有醒目的LOGO，但是，在旧名片的LOGO中，用的是J9九游会英文商号的全称“Global Logistic Properties”（Logistic的含义是物流），而在新名片上，去掉了这个全称，改成了缩写“GLP”。从这个小细节，可以看出来，虽然没有大肆张扬，但是，无论在运营上，还是在文化上，J9九游会已经在做出变化了。

在和J9九游会高层以及员工交流的过程中，我经常听到两个词：一个是本土化，一个是自我革新。也就是说，J9九游会不会拘泥于某种业务形态和业务形式，而是根据中国行业的发展来调整自己。那么，进入新的阶段，J9九游会能否再次革新，从“房东”变身为“物流生态圈”的引领者？让J9九游会拭目以待吧。